Jurnal Penataan Ruang

Determining Key Technical and Political Factors for TOD Implementation in Surabaya Through Delphi-Based Expert Consensus

2025-07-04T06:53:24+07:00

Transit-Oriented Development (TOD) planning in Surabaya requires a comprehensive understanding of the strategic factors that influence its successful implementation. This study aims to identify both technical and political factors that must be considered in TOD implementation. This study applies a Delphi method involving six stakeholders from government, academia, and NGOs to identify strategic variables influencing TOD. Technical variables are assessed using 7D principles (Density, Diversity, Design, Destination Accessibility, Distance to Transit, Demand Management, and Demography) aligned with national regulations (Ministry of Agrarian Affairs and Spatial Planning Regulation No. 16/2017), while political factors cover institutional governance, regulations, and financing. Of the 43 sub-variables evaluated, most reached unanimous (full) consensus and two attained majority consensus. The findings highlight that TOD success in Surabaya depends not only on technical compliance but also on institutional coordination and policy responsiveness to local context.

A Cost Efficiency Study of the Housing Voucher Program as an Alternative Housing Policy for Low-Income Communities in Surabaya City

2025-07-04T06:20:15+07:00

The Government of Indonesia has implemented public rental housing (Rusunawa) program to respond to the growing housing demand among low-income communities (MBR). However, in the city of Surabaya, this program is considered inefficient due to high construction, operational, and maintenance costs, as well as limited land availability and housing units. This study aims to compare the cost efficiency between the construction of Rusunawa and the provision of Housing Vouchers as an alternative housing policy, which is widely recommended and implemented in developed countries. The method used is cost-effectiveness analysis (CEA) with a 30-year time frame (2025–2054), covering three schemes: Rusunawa construction, Housing Vouchers for lower-middle-class apartments, and Housing Vouchers for landed houses of type 36–56. The results show that Housing Vouchers for landed houses are the most efficient option, with a projected total cost of IDR 1.29 billion per household and the capacity to support up to 144 families, compared to Rusunawa (IDR 1.93 billion; 96 families) and apartments (IDR 1.83 billion; 101 families). The main challenges of this scheme include the limited availability of decent rental units and the low participation of property owners. Meanwhile, the Housing Voucher scheme for apartments is considered promising, given the high vacancy rates in the private rental housing market. This study affirms that demand-side approaches are more fiscally efficient and allow for broader beneficiary coverage compared to supply-side approaches.

Analisis Preferensi Generasi Milenial Terhadap Tren Harga Hunian di Kota Surabaya Berdasarkan lokasi dan Tipologi

2025-07-04T06:12:48+07:00

Adanya peningkatan jumlah penduduk dan potensi bonus demografi di beberapa tahun mendatang mempengaruhi kebutuhan rumah (backlog) di Kota Surabaya. Harga properti residensial di Kota Surabaya termasuk pada kategori rata-rata tertinggi dengan tipe residensial menengah dibandingkan dengan 5 kota besar di Indonesia. Penetapan harga hunian perlu mempertimbangkan beberapa faktor termasuk diantaranya adalah lokasi, tipe hunian dan preferensi stakeholder yang terlibat yaitu konsumen dan developer. Konsumen di Surabaya termasuk generasi milenial berpotensi untuk memiliki daya beli tinggi karena berada pada usia produktif. Namun pada realitanya, kondisi finansial generasi milenial sangat buruk dalam berinvestasi dan membeli rumah. Dari fenomena ini, diperlukan analisa pengaruh tren harga hunian terhadap preferensi generasi milenial dalam pemilihan lokasi dan tipologi hunian di Kota Surabaya. Pendekatan pada penelitian ini adalah positivistik kuantitatif. Metode yang digunakan pada penelitian ini adalah Conjoint Analysis yang digunakan untuk menilai preferensi konsumen. Dengan adanya penelitian ini diharapkan dapat memberikan rekomendasi hunian yang sesuai dengan kemampuan daya beli dan preferensi milenial di Kota Surabaya.

Factors Influencing Agricultural Land Conversion in Peri Urban Areas Based on the Landowner’s Perspective (Case Study of Tulangan Subdistrict, Sidoarjo Regency)

2025-07-04T06:07:54+07:00

Tulangan Subdistrict of Sidoarjo Regency is a peri-urban area with high attractiveness due to the availability of large land, complete facilities and strategic position. In the last 5 years, there has been a conversion of agricultural land into built-up land covering an area of 290 hectares, putting pressure on agricultural land in Tulangan Subdistrict. On the other hand, Tulangan Subdistrict is a Subdistrict with 2,540 ha of productive agricultural land, 1,302 ha of which is protected agricultural land. The continuous conversion of agricultural land has serious implications for food production, the physical environment and community welfare. In this case, the conversion of agricultural land will depend on the landowner's decision whether to maintain or convert their agricultural land. The results of research conducted on agricultural land owners in Tulangan Subdistrict, the factors that influence the conversion of agricultural land with the highest value are policy factors in the form of lack of incentives, social factors in the form of availability of other professions, farmer education and age level and economic factors in the form of farm income. Knowing the factors that influence the conversion of agricultural land is expected to be an input to minimize the conversion of agricultural land as an effort to control the use of space on agricultural land.

Identifikasi Insentif Non Fiskal Potensial pada Kawasan Pertanian Pangan Berkelanjutan (KP2B) di Kabupaten Sidoarjo

2025-07-04T06:01:18+07:00

Terjadinya penurunan KP2B di Kabupaten Sidoarjo dipengaruhi banyaknya berbagai pembangunan yang ada baik industri maupun perumahan. Adanya fenomena alih fungsi lahan tentunya berpengaruh pada Kawasan Pertanian Pangan Berkelanjutan (KP2B) di Kabupaten Sidoarjo. Berdasarkan RTRW 2024–2044, luas KP2B menurun dari 7.135,69 Ha menjadi 6.750 Ha, tersebar di 12 kecamatan. Untuk mengendalikan alih fungsi lahan yang tidak terencana dan menjaga keberlanjutan KP2B, diperlukan upaya pengendalian berupa insentif.. Tujuan dalam penelitian ini adalah untuk mengidentifikasi insentif non fiskal potensial pada Kawasan Pertanian Pangan Berkelanjutan (KP2B) di Kabupaten. Penelitian ini akan dilakukan dalam dua tahapan, yaitu mengidentifikasi insentif non fiskal potensial pada KP2B di Kabupaten Sidoarjo berdasarkan Pemerintah Daerah dari in-depth interview menggunakan content analysis serta mengidentifikasi insentif non fiskal potensial pada KP2B di Kabupaten Sidoarjo berdasarkan berdasarkan Perwakilan Petani Pemilik Lahan KP2B dan/atau Perwakilan Gapoktan/Tokoh Masyarakat KP2B menggunakan analisis deskriptif kualitatif. Hasil penelitian menunjukkan bahwa insentif non fiskal yang potensial diterapkan pada Kawasan Pertanian Pangan Berkelanjutan (KP2B) di Kabupaten Sidoarjo adalah subsidi (termasuk bibit, pupuk, pestisida, ZPT, sarana irigasi, distribusi, serta alsintan), imbalan (termasuk bibit, pupuk, pestisida, ZPT, sarana irigasi, distribusi, serta alsintan), penghargaan, publikasi dan promosi.

User Preferences in Determining the Location Criteria for Electric Vehicle Charging Infrastructure in Surabaya City

2025-07-04T06:05:43+07:00

Climate change due to greenhouse gas emissions, particularly from the transportation sector, is a serious global challenge. Surabaya, contributing 96% of carbon emissions from this sector, needs the adoption of electric vehicles as a sustainable transportation solution. This study aims to formulate recommendations for electric vehicle charging station location criteria based on user preferences. The method used is randomized conjoint analysis to identify user preferences on factors such as accessibility, waiting time, infrastructure capacity, distance between stations, charging duration, and rates. The results of the preference analysis will inform strategy formulation using the Importance-Based Strategic Formulation approach. The study shows that time efficiency, including both charging duration and waiting time, is the most important factor for selecting charging station locations in Surabaya, while charging tariffs are also a significant consideration. This research contributes to government spatial planning, infrastructure providers in determining optimal locations, and the public in accessing efficient and affordable charging services.

Kelembagaan dan Regulasi dalam Tata Kelola Perkotaan Ekonomi Sirkular Sektor Plastik di Kota Surabaya

2025-07-04T05:53:16+07:00

Timbulan sampah plastik menjadi permasalahan seluruh dunia, termasuk Kota Surabaya. Pengurangan sampah plastik dapat mengadopsi ekonomi sirkular dengan mempertimbangkan tata kelola perkotaan. Penerapan tata kelola perkotaan ekonomi sirkular sektor plastik dapat berfokus kepada faktor kelembagaan dan regulasi pada tahap pertama. Tujuan yang ingin dicapai dalam penyusunan penelitian adalah mengidentifikasi faktor kelembagaan dan regulasi yang mempengaruhi tata kelola perkotaan ekonomi sirkular sektor plastik di Kota Surabaya. Metode analisis yang digunakan untuk mencapai tujuan tersebut adalah directed content analysis yang melibatkan responden dari pemerintah, masyarakat, dan swasta. Hasil penelitian menunjukkan bahwa terdapat 18 subkategori yang berpengaruh serta terbagi dalam 2 kategori. Kategori pertama, kelembagaan terdiri dari penegakan dan pengendalian, otonomi daerah, tempat sampah daur ulang, pengelolaan limbah, sistem tata kelola terpadu, dan kerangka kebijakan ekonomi sirkular. Regulasi sebagai kategori kedua tersusun atas alternatif plastik, bioplastik, pelarangan plastik non-daur ulang, pengelolaan lokal, kesehatan dan keselamatan, paspor material, label jejak ekologis, persyaratan konten daur ulang, siklus hidup plastik, kemudahan perizinan, transparansi komitmen, dan kebijakan green business. Hasil penelitian diharapkan bisa menjadi pertimbangan dalam penyusunan rekomendasi kebijakan untuk implementasi ekonomi sirkular sektor plastik di Kota Surabaya.

Measuring the Efficiency of the Wira Wiri Feeder Network in Relation to the BRT Plan in Surabaya City

2025-07-04T05:49:17+07:00

Surabaya faces challenges in providing efficient and integrated public transportation, including traffic congestion and limited-service effectiveness. To address this, the government plans to implement a Bus Rapid Transit (BRT) system as the main transit line, integrated with the Wira Wiri feeder network. This integration aims to enhance route efficiency and reduce travel time. Efficient routing in such systems helps lower operational costs, improve accessibility, and benefit both users and operators. This study analyzes the efficiency of the Wira Wiri feeder routes before and after BRT implementation. Using a positivist, quantitative approach, the research applies two key metrics: node connectivity (measuring the connection between stops) and line connectivity (assessing the continuity of individual feeder routes). The results will compare the feeder network’s efficiency before and after integration into the BRT system. The integration of the Wira Wiri feeder system with Surabaya’s planned BRT network shows strong potential to improve public transport efficiency. Simulated connectivity analyses indicate significant increases in node and line connectivity, leading to better accessibility and reduced travel time across urban sub-districts. These findings highlight the importance of implementing the BRT network to support inclusive, sustainable, and integrated urban mobility.

Faktor Penentu Intensi Penggunaan Transportasi Publik di Kota Surabaya dengan Pendekatan Theory of Planned Behavior

2025-07-04T05:43:39+07:00

Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis faktor-faktor yang memengaruhi intensi penggunaan transportasi publik di Kota Surabaya dengan pendekatan Theory of Planned Behavior (TPB). Metode penelitian yang digunakan adalah Structural Equation Modeling (SEM) dengan data primer dari 300 responden masyarakat Kota Surabaya. Hasil penelitian menunjukkan bahwa keyakinan terhadap perilaku, kesadaran akan konsekuensi, dan kontrol perilaku yang dirasakan berpengaruh signifikan terhadap intensi penggunaan transportasi publik. Sementara itu, norma subjektif tidak berpengaruh signifikan. Temuan ini memberikan implikasi bahwa upaya peningkatan penggunaan transportasi publik sebaiknya difokuskan pada peningkatan sikap positif, kesadaran lingkungan, dan kemudahan akses layanan. Integrasi TPB dalam kebijakan transportasi dapat menjadi landasan strategi untuk membangun sistem transportasi perkotaan yang berkelanjutan.

Analisa Kelayakan Finansial Untuk Pengembangan Lahan Milik Developer: Studi Perbandingan Lahan Komersial vs Lahan Rumah Tapak

2025-07-04T04:48:32+07:00

Kegiatan investasi di negara-negara berkembang saat ini semakin marak dilakukan salah satunya yang dilakukan di Indonesia, yang cukup menjadi perhatian dalam perkembangan ekonomi di Indonesia adalah sektor properti. Properti merupakan sektor yang berkembang, hal tersebut terjadi karena kebutuhan primer manusia berupa rumah untuk dapat dihuni oleh sebuah keluarga dan menjadi tempat berteduh yang sangat dibutuhkan. Selain hal tersebut, properti merupakan objek yang dapat diinvestasikan karena memiliki kenaikan nilai yang bagus. Dengan adanya pertumbuhan dalam sektor properti ini menciptakan persaingan yang ketat di antara para pelaku bisnis properti untuk mencari lahan yang strategis dan mengoptimalkan nilai investasi mereka dalam mengembangkan lahan yang telah diperoleh. Properti yang menghasilkan tingkat pengembalian investasi yang tertinggi adalah alternatif yang memenuhi kriteria kegunaan yang terbaik. Aspek finansial terdiri dari perencanaan biaya investasi, perencanaan pendapatan, perencanaan pengeluaran, dan analisis arus kas. Pada analisa finansial dilakukan perhitungan Mengidentifikasi besaran Net Present Value (NPV), dengan metode DCF, Internal Rate of Return (IRR), Profitability.Index (PI), Payback Period (PP). Berdasarkan hasil analisis finansial terhadap dua jenis proyek penggunaan lahan untuk komersial dan rumah tapak, disimpulkan bahwa kedua proyek layak untuk dilaksanakan dengan pilihan Lahan Komersial dapat menghasilkan nilai lebih baik.