Analisis Penyesuaian Tarif Sewa dan Potential Loss Akibat Stagnasi Tarif Sewa Hunian Rumah Susun (Studi Kasus Rusunawa I Kota Madiun)

Abstrak

Penyediaan Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) merupakan instrumen kebijakan publik yang krusial untuk mengatasi backlog perumahan sekaligus mengoptimalkan Pendapatan Asli Daerah (PAD). Namun, pengelolaan Rusunawa I Kota Madiun menghadapi tantangan keberlanjutan akibat stagnasi tarif sewa sejak tahun 2018 hingga 2026, di tengah pertumbuhan Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) dan Upah Minimum Kota (UMK) yang mencerminkan peningkatan kapasitas ekonomi masyarakat. Penelitian ini menggunakan metode kuantitatif deskriptif dengan pendekatan biaya untuk penilaian properti, formula Peraturan Gubernur Jawa Timur Nomor 108 Tahun 2018 dan formula tingkat kapitalisasi untuk estimasi tarif sewa, analisis ability to pay dan willingness to pay (ATP-WTP), analisis potential loss, analisis cost recovery rate (CRR), serta proyeksi net operating income (NOI). Hasil penelitian menunjukkan bahwa rekonsiliasi tarif sewa menghasilkan tarif optimal berkisar Rp129.000 hingga Rp386.000 per bulan tergantung kategori lantai. Matriks silang ATP-WTP mengungkap bahwa 63,33% penghuni tergolong mampu namun tidak bersedia membayar, mengindikasikan resistensi akibat ketidakpuasan kualitas layanan. Analisis potential loss menunjukkan kerugian kumulatif sebesar Rp102.618.000 selama 2022–2025, sementara CRR hanya mampu menutup 18,79% hingga 46,28% dari biaya operasional dan pemeliharaan. Simulasi proyeksi menunjukkan bahwa penyesuaian tarif disertai perbaikan fasilitas mampu memberikan efisiensi finansial berupa penghematan subsidi kas daerah dan perlambatan depresiasi bangunan.